Le risposte alle domande più frequenti dei nostri clienti che cercano un immobile in affitto o in vendita a Milano:

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CHE SERVIZIO OFFRE MILAN HOUSES?

Milan Houses è un'agenzia immobiliare che si occupa di affitto, vendita e gestione immobiliare a Milano.

Grazie alla decennale esperienza nel settore immobiliare e ai continui aggiornamenti per rimanere al passo con la tecnologia e le esigenze dei tempi moderni, Milan Houses continua a crescere e ad ottimizzare il tempo e il valore dell'offerta sia per i proprietari che per i clienti finali.

Le nostre provvigioni sono tra le più basse del mercato, perché preferiamo fidelizzare i nostri clienti ed avere un ampia gamma di opportunità da offrire a chi cerca casa.

Non solo, rispetto alla concorrenza la nostra struttura snella, permette di accelerare i tempi per chi vuole mettere a reddito il proprio immobile e per chi cerca disperatamente casa su Milano.

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COSA INCLUDE IL SERVIZIO PER UN PROPRIETARIO CHE VI AFFIDA IL SUO IMMOBILE?

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Ci occupiamo di fare foto e video del tuo appartamento e metterle su tutti i nostri canali di pubblicità, ti diamo una consulenza aggiornata di mercato per uscire al prezzo più competitivo e che ti permetta di trovare l'affittuario nel giro di una sola giornata di visite, rispondiamo a tutte le chiamate e le mail degli interessati, organizziamo gli appuntamenti al tuo appartamento un solo giorno alla settimana e ad 1 ora prestabilita, selezioniamo per te i migliori candidati previo richiesta e studio delle garanzie fornite, ci occupiamo di redarre il contratto e registrartelo. E sai qual'è la bella notizia? che grazie agli strumenti che utilizziamo, ti troviamo l'inquilino ideale alla velocità della luce!

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QUANTO COSTA AFFIDARVI UN IMMOBILE DA AFFITTARE?

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Assolutamente nulla, è tutto gratuito. L'unica spesa da sostenere riguarda la registrazione del contratto (solo nel momento in cui si concretizza l'affitto), ovvero €200,00 (l'equivalente di un caffè al mese).

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QUAL'E' LA COMMISSIONE DI AGENZIA PER CHI AFFITTA O COMPRA CON VOI?

La commissione di agenzia per l'affitto è del 15% sul canone annuale, mentre per la vendita è del 3% sul valore dell'immobile 

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DOVE E' POSSIBILE VEDERE GLI IMMOBILI CHE AVETE IN AFFITTO O IN VENDITA?

All'interno del nostro sito basterà andare nella sezione catalogo e scegliere la tipologia di appartamento che state cercando.

Ogni scheda dell'immobile ha il video, le foto, la descrizione e le condizioni per affittare/comprare.

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COME POSSO PRENOTARE UNA VISITA ALL'IMMOBILE DI MIO INTERESSE?

Basterà andare nella sezione "appuntamenti" e troverete il calendario con la data e l'ora degli immobili disponibili. A quel punto potrete registrarvi direttamente all'appuntamento inserendo i dati richiesti: nome, cognome, email, numero di telefono.

E' possibile accedere alla sezione "appuntamenti" anche direttamente dalla scheda dell'immobile di vostro interesse, cliccando sul pulsante "prenota visita".

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POSSO BLOCCARE UN APPARTAMENTO IN AFFITTO A DISTANZA?

Sì, sul nostro portale è possibile bloccare un appartamento in affitto a distanza a Milano. Per farlo, una volta entrato nella scheda dell’appartamento di tuo interesse, ti basterà cliccare sul pulsante “affitta da casa” e seguire la procedura spiegata:

Dovrai compilare il form con tutti i dati richiesti: nome e cognome, email, numero di telefono, i documenti (carta identità, codice fiscale, busta paga o iscrizione all'università), i documenti di un garante, ad es. genitore, (carta identità codice fiscale, busta paga o CUD), ricevuta del pagamento della caparra confirmatoria e indicare da quando volete entrare nell'appartamento.

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CHE COS'E' LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

La caparra confirmatoria è un importo di denaro versato in anticipo per confermare un accordo di locazione, è una sorta di deposito cauzionale. Viene solitamente richiesta dal proprietario dell'immobile prima della firma del contratto di affitto e viene utilizzata per garantire che l'inquilino si impegnerà a portare a termine il contratto di locazione. 

Oggi, a causa della rapidità con cui gli appartamenti vengono affittati, i proprietari per procedere al contratto richiedono che ci sia l'intenzione reale di procedere da parte di chi manda i documenti.

Questa intenzione, si manifesta bloccando l'appartamento con il 15% sul canone annuale (in questo modo, l'appartamento non può essere proposto fino alla conclusione del contratto). La caparra confirmatoria, una volta andato a buon fine il contratto, diventa la commissione di agenzia. Nel caso, invece, non venisse accettata la proposta, la caparra viene rimborsata totalmente al cliente. Se la proposta viene accettata dalla proprietà e il cliente cambiasse idea, quella somma verrà trattenuta.

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CHE COS'E' IL DEPOSITO CAUZIONALE?

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il locatario paga al proprietario all'inizio del contratto di affitto per coprire eventuali danni all'immobile durante il periodo di locazione. Il deposito cauzionale viene detenuto dal proprietario fino alla fine del contratto di affitto e può essere utilizzato per riparare o sostituire qualsiasi danno causato dal locatario durante il periodo di locazione, come ad esempio, danni alle pareti, al pavimento, agli arredi e così via.

Alla fine del contratto di affitto, se non ci sono stati danni all'immobile, il deposito cauzionale viene restituito al locatario. In caso contrario, il proprietario può utilizzare il deposito cauzionale per coprire i costi di riparazione o sostituzione dei danni.

In Italia è abbastanza comune che il deposito cauzionale venga concordato nella misura di 3 mensilità, anche se può variare caso per caso. è comunemente usato insieme alla caparra confirmatoria per garantire il pagamento dell'affitto e la manutenzione dell'immobile.

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QUALI DOCUMENTI SERVONO PER AFFITTARE UN APPARTAMENTO A MILANO?

Per affittare un appartamento a Milano, di solito vengono richiesti i seguenti documenti:

1. Documento d'identità valido: Per dimostrare la propria identità, è necessario presentare un documento d'identità valido, come una carta d'identità o un passaporto.

2. Codice fiscale: Il codice fiscale è un numero univoco assegnato a ciascun cittadino italiano o a un cittadino straniero che vive in Italia.

3. Garanzie reddituali: È necessario fornire garanzie reddituali, come un contratto di lavoro o un certificato di pensione, per dimostrare di essere in grado di pagare l'affitto.

4. Reference bancarie : Sono richieste le referenze bancarie, per dimostrare la solvibilità del futuro inquilino

5. Autocertificazione: può essere richiesta una autocertificazione dove si attesta il possesso dei requisiti per l'affitto (ad esempio: non essere in stato di morosità)

6. Pagamento di un deposito cauzionale: è normalmente richiesto un deposito cauzionale pari a 3 mesi di affitto per coprire eventuali danni o arretrati di pagamento.

Nota che questi possono variare a seconda del proprietario o dell'agenzia immobiliare che gestisce l'appartamento, e potrebbero essere richiesti altri documenti o garanzie in base alla situazione specifica.

In generale è sempre consigliato verificare con il proprietario o con l'agenzia immobiliare quali sono i documenti richiesti e prepararsi in anticipo, per evitare ritardi o difficoltà nell'affittare l'appartamento.

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CHE COS'E' IL DIRITTO DI RECESSO?

Il diritto di recesso è una disposizione legislativa che consente a un individuo di recedere da un contratto entro un periodo di tempo specifico dalla sua conclusione, senza dover fornire alcuna motivazione.

Nel contesto dei contratti immobiliari, il diritto di recesso si riferisce al diritto del locatario di recedere dal contratto di affitto entro un determinato periodo di tempo dopo la sua conclusione, senza dover pagare penali o danni.

Il diritto di recesso è regolamentato dalla legge italiana sull'equo canone (legge 431/1998) e dalla legge sui contratti di locazione (legge n. 431/1998). In generale, per i contratti di locazione a uso abitativo, il locatario ha diritto di recedere dal contratto con preavviso di 6 mesi senza dover fornire alcuna motivazione.

Questo diritto può essere esercitato solo da alcune categorie di inquilini e non sempre è previsto per tutti i contratti di locazione. Ad esempio, non è possibile esercitare il diritto di recesso in caso di locazione a studenti universitari, locazioni turistiche e locazioni transitorie.

Il diritto di recesso è comunque una possibilità che aiuta a proteggere i diritti dei locatari e garantisce loro la possibilità di recedere da un contratto di affitto in caso di cambiamento di situazione, senza dover affrontare penalità finanziarie eccessive.

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CHE COS'E' LA FIDEIUSSIONE?

Una fideiussione è una garanzia finanziaria fornita da una terza parte, chiamata fideiussore, a favore di una controparte, chiamata beneficiario, per garantire l'adempimento di un obbligazione contrattuale. In pratica, il fideiussore si impegna a pagare al beneficiario in caso in cui il debitore principale (colui che ha contratto l'obbligazione) non sia in grado di adempiere alla propria obbligazione.

Nel contesto immobiliare, la fideiussione viene spesso utilizzata come garanzia per l'affitto di un immobile. Il locatario, come debitore principale, si impegna a pagare l'affitto mensilmente e il proprietario, come beneficiario, può richiedere la fideiussione per garantire che il pagamento dell'affitto sia garantito anche in caso di inadempimento del locatario.

Una fideiussione può essere fornita da una banca, un'assicurazione o un'altra società finanziaria, che si assume la responsabilità di pagare al beneficiario in caso di inadempimento del debitore principale.

E' importante sottolineare che una fideiussione è una garanzia aggiuntiva rispetto alle garanzie tradizionali come deposito cauzionale e caparra confirmatoria. 

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CHE COS'E' UN DEPOSITO FIDUCIARIO?

Il deposito fiduciario è una forma di deposito cauzionale utilizzata per garantire che i termini di un contratto siano rispettati. Il deposito fiduciario è gestito da una terza parte neutrale, come un notaio o un avvocato, che ha il compito di custodirlo e utilizzarlo solo secondo le disposizioni del contratto.

Nel contesto immobiliare, il deposito fiduciario viene spesso utilizzato per la transazione immobiliari. Il deposito fiduciario viene versato da un acquirente ad una terza parte neutrale in seguito alla firma della proposta d'acquisto, per garantire che l'acquirente sia impegnato all'acquisto e che il venditore non venderà l'immobile ad un'altra persona durante la fase di negoziazione.

Il deposito fiduciario è un meccanismo che garantisce che entrambe le parti rispettino i termini del contratto, e in caso di mancato rispetto dei termini da parte di una delle parti, la parte che ha rispettato i termini ha diritto di utilizzare il deposito come indennizzo.

Il deposito fiduciario è considerato come una garanzia per entrambe le parti, in quanto la terza parte neutrale che lo gestisce garantisce che il deposito venga utilizzato solo in caso di mancato rispetto dei termini del contratto, per evitare qualsiasi malinteso.

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QUALI DOCUMENTI IL PROPRIETARIO DEVE FORNIRE PER VENDERE CASA?

I documenti anagrafici necessari per vendere casa

Quelli di identità, di residenza e fiscali a cui vanno aggiunti quelli del nucleo famigliare. Questi ultimi descrivono il regime di condivisione dei beni e, quindi, sono anch’essi da presentare. Per quello che riguarda i certificati che ti elenco adesso, vanno tutti bene nella loro forma gratuita ed in carta libera rilasciata dal Comune.

• Carta d’identità e tessera sanitaria: Non hanno bisogno di presentazione. Servono per identificarti correttamente anche tramite codice fiscale. Se non li hai puoi richiedere la prima al tuo Comune e la seconda presso l’Agenzia del Territorio, anche online.

• Certificato di nascita : Serve sempre alla corretta identificazione del venditore, non tutti i Notai lo chiedo ma visto che viene rilasciato gratuitamente dal Comune meglio averlo.

• Certificato di residenza : E’ di grande importanza ai fini fiscali soprattutto nella vendita di una prima casa. Serve a capire se la cessione è soggetta o meno all’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Lo rilascia il Comune.

• Stato di famiglia : Necessario per certificare il regime di comunione o meno della casa in vendita e quindi per impostare correttamente il rogito. Se non lo hai richiedilo sempre al tuo Comune.

Qualora l’immobile sia intestato alla tua società dovrai aggiungere anche tutti i documenti anagrafici della stessa:

• Visura camerale : contiene tutti dati di costituzione quali il R.E.A, la partita IVA ed inoltre indica i poteri assegnati.

• Delibera del Consiglio di amministrazione : Indispensabile nel caso di società di capitali. E’ l’atto formale con cui il CdA autorizza la vendita del bene.

• Procura : Necessaria per conferire il potere di firma, qualora non già conclamato, alla persona che presenzierà in atto.

Documenti dell’immobile

Tra i documenti per vendere casa sono i più difficili da raccogliere e soprattutto da verificare poiché inerenti a conformità urbanistica e titoli abilitativi. Per il loro reperimento e controllo dovrai avvalerti del tuo Geometra o del tuo Architetto: oggi sono figure che fanno parte integrante di ogni buona compravendita. Quando mi occupo della vendita per conto dei miei clienti provvedo io attraverso i miei tecnici, ma se vuoi vendere casa da privato dovrai provvedere tu. Non vedere mai questa attività come un mero aumento dei costi per vendita della casa ma come il migliore investimento per evitare problemi e perdite economiche.

Il punto importante su cui fermarsi risiede nel fatto che i tempi per reperirli possono essere lunghi. In realtà non è un vero obbligo diretto di presentarli, ma dovendo il venditore dichiarare nel rogito che è tutto a posto diventano indispensabili per evitarsi inaspettate cause civili e risarcimenti.

• Planimetria e visura catastale : Sono strumenti con un ruolo per lo più fiscale, tanto è che vanno reperiti presso l’Agenzia del Territorio. La prima rappresenta graficamente la casa, la seconda riporta altri importanti dati sulla stessa quali rendita catastale, categoria, intestati. Una cosa importante da sapere è che la documentazione catastale ha valore sussidiario e non probante rispetto ad urbanistica e trascrizioni. Questo vuol dire che non è dalla planimetria catastale che si possono rilevare abusi edili come molti sostengo, ma da quella tecnica che ti illustro dopo. Vale però il contrario: una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto implica incommerciabilità dell’immobile. Un nesso a doppio senso che impone adeguati controlli. Allo stesso modo la lettura dei dati contenuti nella visura catastale passano in secondo piano sia rispetto alla stessa urbanistica che a quelli derivati dalle trascrizioni. (ecco un articolo su come leggere una visura catastale)

• Precedenti edilizi : Devi reperirli presso il Comune tramite una prassi chiamata accesso agli atti. Licenza di costruzione, varianti, condoni. Servono a sancire l’assenza di abusi edilizi. Purtroppo la stragrande maggioranza delle volte non vengono richiesti prima di firmare contratti e da qui nasce almeno l’80% delle cause civili legate agli abusi. La strada migliore per vendere casa velocemente e senza errori è di richiederli e controllarli con il tuo Geometra prima di mettere casa in vendita. Non a caso è la prima cosa di cui mi occupo per i miei clienti. Se vuoi ti lascio una risorsa collegata: il mio articolo sulla vendita di un immobile con abuso non sanati.

• Certificato di agibilità : Stessa modalità di reperimento dei precedenti edilizi, è il documento che sancisce la capacità della casa di svolgere la propria funzione sociale ed economica. Include requisiti di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Nelle compravendite tra persone fisiche non è obbligatorio presentarlo al Notaio, ma è legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se il compratore ne è formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa. Un atto stipulato in assenza di agibilità e senza eduzione è un atto nullo, quindi attenzione perché purtroppo moltissimi immobili ne sono sprovvisti a totale insaputa del proprietario.

• Certificato di destinazione urbanistica (CDU) : E’ obbligatorio solo per giardini di superficie superiore a 5000 mq ma io solitamente lo richiedo sempre. Si reperisce dal Comune attraverso l’apposita modulistica. Serve a certificare la destinazione d’uso del terreno.

• Autorizzazione Paesaggistica e altre : Per immobili sottoposti al relativo vincolo, certifica che opere e modifiche successive sono state autorizzate dalla Sovrintendenza, scongiurando risvolti penali. Stesso discorso per quelle dei beni culturali.

• Certificazione energetica : Documento obbligatorio, costa circa 200 euro ed assegna alla casa una classe energetica. Va fatta subito, i suoi dati vanno per Legge inseriti negli annunci di vendita. Se vuoi approfondire puoi leggere il mio articolo su quando è obbligatoria la certificazione energetica.

• Certificazioni impianti : E’ possibile vendere una casa anche se gli impianti non sono a norma, ma se nei contratti non lo specifichi dovrai fornire le certificazioni di impianto elettrico, gas, idrico e sanitario. Tra i meno comuni, invece, troviamo quello relativo all’eventuale pozzo artesiano.

Consiglio importante: Per avere uno strumento aggiuntivo di sicurezza e valorizzazione della vendita ti consiglio di far certificare al tuo Geometra che è tutto a posto. Questa certificazione prende il nome di relazione tecnica integrata (Rti o Are a seconda dei territori). Non è obbligatoria ma se fatta prima di firmare contratti ha un grande potere tutelante. Purtroppo troppo spesso viene fatta solo prima del rogito a caparra versata, con conseguenti guai quando emergono brutte sorprese.

Riassumendo, prima di mettere casa in vendita provvedi ad un accesso agli atti, certifica la situazione con il Geometra, risolvi eventuali criticità e poi entra nel mercato con un immobile perfetto. Su questo aggiungo un’altra cosa, i periti delle banche spesso non vanno molto a fondo per le perizie pro mutuo ma se trovi quello preciso avere tutto pronto può evitarti di perdere il tanto agognato compratore.

Non a caso, quando aiuto le persone a vendere casa a Bologna agisco proprio in questo modo.

Documenti per vendere casa di tipo amministrativo

Sono i documenti inerenti le trascrizioni nei registri immobiliari, i diritti di terzi e le ipoteche.

• Atto di provenienza : E’ il titolo con cui sei diventato proprietario dell’immobile. Può essere un rogito, una donazione, un decreto di trasferimento. Esso contiene, inoltre, importanti dati circa urbanistica e diritti di terzi sull’immobile. Nota importante, quando si parla di documenti per la vendita di un immobile ereditato sarà necessario avere l’atto di provenienza del De Cujus, la dichiarazione di successione e la voltura catastale. Un dato importante dell’atto di provenienza è in primis la data di stipula, utile per capire se dovrai pagare tasse per la vendita.

• Visura ipotecaria : Si reperisce presso Agenzia delle Entrate ed è il certificato che elenca tutte le trascrizioni sull’immobile, quali ad esempio le ipoteche. Per la vendita nella stragrande maggioranza dei casi andranno cancellate, come ad esempio nel caso della vendita di una casa con mutuo in corso. Questo potrà essere fatto sia tramite atto notarile che sfruttando il così detto Decreto Bersani. La tua banca presenzierà in atto con una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione, previo saldo contestuale al rogito, che avverrà gratuitamente entro 30 giorni dalla stipula.

• Documenti del condominio : La reperisci dal tuo amministratore ed è formata da ultimo verbale di assemblea, preventivo e consuntivo oltre al riparto delle spese. Pochi giorni prima del rogito dovrai farti fare dall’amministratore un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico e dell’assenza di liti.

• Contratto di affitto : Quando vendi una casa affittata, l’acquirente diventerà locatore acquisendo i diritti del contratto di affitto. Per questo motivo va inserito nei documenti per vendere casa. Informa il conduttore del nuovo Iban e comunica il subentro all’Agenzia delle Entrate.

• Convenzioni : Le convenzioni sono accordi, solitamente stipulate in epoca costruttiva tra costruttore e Comune. Possono prevedere limitazioni alla vendita, condizioni particolari (caso classico quello delle aree PEEP), o addirittura indicare a quali soggetti l’immobile è vendibile. Il reperimento non è sempre semplice, soprattutto quando sono datate. Con un pizzico di fortuna possono essere allegate ai vecchi atti di provenienza.

Conclusioni e domande frequenti

Pur essendo pochi i documenti per vendere casa obbligatori per Legge, l’elenco di quelli necessari per una vendita serena e valorizzata è lungo. Parte dai tuoi documenti anagrafici e di stato di famiglia, passa per precedenti edilizi ed agibilità per arrivare a trascrizioni e documenti più specifici per i singoli casi. Pur quando non per Legge, la giusta diligenza nella raccolta preventiva e nel controllo è uno dei primi obblighi per chi vende una casa ai giorni nostri. Questo sia per tutelarsi contro costosi errori, sia per rispetto verso i futuri acquirenti che nella tua casa stanno investendo i risparmi di una vita.

Cosa portare al Notaio per vendere casa?

Il Notaio per natura chiede solo i documenti obbligatori per la vendita quali atto di provenienza, planimetria catastale, attestato di prestazione energetica e documenti anagrafici. Resta però giusto produrre e controllare anche quelli urbanistici ed amministrativi per essere sicuri di firmare le giuste dichiarazioni nel rogito. Se vendi un appartamento servirà anche la certificazione di avvenuto saldo delle spettanze a tuo carico.

Documenti per vendere una casa da ristrutturare

La lista non varia in base allo stato conservativo della casa. Al massimo per una corretta valorizzazione può essere utile avere già un progetto di ristrutturazione, ma non è obbligatorio.

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QUALI DOCUMENTI SONO NECESSARI PER METTERE IN AFFITTO UN IMMOBILE?

Regole e normative

Qui di seguito le principali regole che governano la registrazione del contratto di locazione a uso abitativo e la scelta del regime fiscale della cedolare secca.

La legge di Stabilità del 2016 ha cambiato la normativa disciplinante il contratto di affitto.

La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno.
Con le nuove norme, il locatore (il proprietario di casa) deve effettuare la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma. Eventualmente tramite delega, può registrare il contratto di locazione l’agente immobiliare incaricato tramite servizio telematico.

La registrazione del contratto di locazione oltre ad essere obbligatoria, è molto importante perché tutela il proprietario dell’immobile, in caso di inquilino moroso oppure di mancata liberazione dell’appartamento alla scadenza. In assenza di registrazione del contratto, non si potrà procedere con lo sfratto con sistema abbreviato, ma si dovrà necessariamente intentare una causa ordinaria, molto più lunga e costosa.

Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso.
Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di
locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).

Requisiti

Prima di locare un immobile è necessario assicurarsi dell’effettiva funzionalità e quindi:
Che tutti gli impianti siano a norma;
Che gli elettrodomestici (se inclusi nell’affitto) funzionino;
Che i locali siano puliti.
Altro requisito necessario è la certificazione energetica dell’immobile (APE)

Documenti

La sottoscrizione e la registrazione di un contratto di affitto richiede una serie di documenti.

Prima fase: la firma del contratto
Da parte del locatore: documento di identità. codice fiscale, piantina dell’immobile, copia dell’atto di acquisto o visura catastale e attestato ACE (prestazione energetica);
Da parte dell’inquilino: documento di identità e codice fiscale (anche degli altri conviventi).

Seconda fase: registrazione del contratto
Entro 30 giorni dalla firma, il proprietario deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Al momento della registrazione del contratto, è possibile optare per la cedolare secca. Optando per questo regime, alla registrazione del contratto non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

L’agenzia immobiliare si occupa di cercare un inquilino che risponda alle esigenze del proprietario e della casa. Si occupa quindi di preparare tutte le questioni burocratiche, i documenti, di predisporre la registrazione.

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QUALI SONO LE TIPOLOGIE DI CONTRATTO DI AFFITTO?

Contratto di affitto transitorio

Il contratto di affitto transitorio è la soluzione ideale per le locazioni temporanee non turistiche. In questo caso, la durata del contratto di affitto non può superare i 18 mesi. Terminati i 18 mesi il contratto di affitto transitorio è concluso, non c'è un rinnovo automatico. 

Per stipulare un contratto di affitto transitorio bisogna documentare e allegare al contratto stesso delle specifiche esigenze (ad esempio, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro). Se tali esigenze non vengono specificate o decadono, il contratto di affitto transitorio si trasforma in contratto di affitto 4+4.

Contratto di affitto con cedolare secca

Il contratto di affitto con cedolare secca non è soggetto a imposta di registro e imposta di bollo. Tale tipologia contrattuale, inoltre, prevede un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali. Chi opta per il contratto di affitto con cedolare secca rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Qualora l'opzione non venisse esercitata all'inizio, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell'opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Il contratto di affitto con cedolare secca è possibile per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali.

Contratto di affitto 4+4 o a canone libero

Il contratto di affitto 4+4 o a canone libero prevede, per l'appunto, la possibilità per locatore e conduttore di stabilire un canone mensile senza limiti prestabiliti. Per stipulare un contratto di affitto 4+4 è sufficiente scaricare il modello e procedere con una scrittura privata che le parti devono controfirmare. Una volta stipulato, il contratto di affitto 4+4 deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Dopo la registrazione, il locatore ha 60 giorni di tempo per comunicare l'avvenuta registrazione all'amministratore di condominio.

Il contratto di affitto 4+4 ha una durata di almeno 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni. Al termine degli 8 anni, se locatore e conduttore non hanno dato disdetta, il contratto si rinnova per altri 4 anni. Qualora si voglia disdire il contratto di affitto 4+4, è necessario inviare una lettere di recesso, tramite raccomandata A/R o Pec, con un preavviso di sei mesi.

Contratto di affitto 3+2 o canone concordato

Il contratto di affitto 3+2 o contratto a canone concordato è un'alternativa al contratto a canone libero. In questo caso, il canone è predeterminato da accordi territoriali raggiunti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini. 

Per calcolare il canone concordato del contratto di affitto 3+2 devono essere tenute in considerazione la grandezza dell'immobile in m2, la categoria catastale, l'ubicazione, la presenza di eventuali servizi accessori e di eventuali servizi tecnici.

Il contratto di affitto 3+2 ha una durata di 3 anni con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni. Alla seconda scadenza, locatore e conduttore possono decidere di rinnovare nuovamente il contratto a nuove condizioni oppure possono decidere di disdirlo.

Il contratto di affitto 3+2 presenta dei vantaggi fiscali sia per locatore che per conduttore. Il locatore può beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di un'imposta di registro ridotta e di un'aliquota ridotta al 10 per cento se opta per il contratto di affitto 3+2 con cedolare secca. Il conduttore che adibisce l'immobile ad abitazione principale può usufruire di un'agevolazione fiscale pari a 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro; pari a 247,90 euro, se il reddito complessivo si colloca tra i 15.493,71 e i 30.987,41 euro.

Contratto di affitto per gli studenti

Il contratto di affitto per gli studenti è destinato agli universitari e a chi segue corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario.

Il contratto di affitto per gli studenti prevede che lo studente abbia la residenza in un Comune diverso rispetto a quello in cui l'immobile in affitto si trova e che tale immobile si trovi nello stesso Comune, o in un Comune limitrofo, in cui è presente l'Università alla quale lo studente è iscritto.

La durata del contratto di affitto per gli studenti deve essere di un minimo di 6 mesi e di un massimo di 36 mesi, trascorso tale periodo - salvo disdetta - il contratto viene rinnovato automaticamente per altri due anni.

Casa in affitto, qualche consiglio

Chi, dunque, vuole acquistare una casa da mettere sul mercato degli affitti o possiede già un immobile dal quale vuole ricavare una rendita deve decidere a quale inquilino vuole rivolgersi e di conseguenza prendere in considerazione il contratto di affitto più adeguato.

Per evitare spiacevoli sorprese, è bene poi fare attenzione ad alcuni aspetti. Ad approfondire il tema con idealista/news è stata Isabella Tulipano di SoloAffitti, che ha spiegato: "È necessario procedere con un'attenta selezione dell'inquilino che tenga conto di:

• rapporto reddito/canone: si chiedono la busta paga e la dichiarazione dei redditi dell'inquilino o degli inquilini che prendono in affitto l'immobile; in modo che la spesa del canone di affitto non incida più del 40% sul reddito disponibile;

• eventuali referenze se l'inquilino era già stato in affitto;

• valutare un garante se si tratta di un inquilino la cui documentazione finanziaria non sia del tutto convincente".

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DA QUANTO MILAN HOUSES OPERA NEL SETTORE IMMOBILIARE?

Siamo presenti nel settore da più di 7 anni, lavoriamo con più di 100 proprietari, abbiamo portato in visita quasi 5.000 clienti e trattato oltre 700 appartamenti. Sul nostro sito, ogni settimana abbiamo eventi per le visite agli appartamenti ai quali i clienti possono iscriversi in autonomia, contiamo oltre 10.000 utenti registrati a cui inviamo la pubblicità degli appartamenti, il nostro canale youtube Milan Houses conta più di 370 video di appartamenti caricati e oltre 1.280 iscritti.